Kinnisvaraturul toimub pidevalt uute hoonete ehitamine. Uusarenduse ostmine nõuab sageli head kujutlusvõimet ning palju eeltööd, kuna sageli alustatakse tehinguid siis, kui korterid on alles paberil. Millistest etappidest koosneb sellise uusarenduse ostmine, räägib lähemalt 1partner Kinnisvara kutseline maakler Helena-Laura Lesment.

Tutvumine asukohaga

Lesmenti sõnul on esimeseks asjaks tutvumine asukohaga, mida soovitab ta ostjatel kindlasti hoolikalt teha. “Ehitusplatsile üksi minna üldiselt ei tohi. Külastus tuleb registreerida ja minna koos vastava müügiinimesega, kes oskab ka parima ülevaate anda,” selgitab Lesment.

Kui aga ehitus ei ole veel üldse alanud ja müük toimub nö paberilt, siis tuleks ka sellisel juhul kinnistu üle vaadata – sealt mööda sõita, jalutada platsi ümber, tuvastada ümbruskonna hüved ja võimalikud miinused. 

Sobiva korteri valimine

Teise sammuna tuleb valida enda eelarvest, suuruse vajadusest ja soovidest lähtuvalt valida sobiv korter. “Kui plaanide lugemise oskus on endal olemas ja arendusel on hea koduleht või müüja jagab ohtralt materjali, siis saab korteri valiku ise teha,” selgitab maakler. Kui siiski tekitab sellisel viisil korteri valimine ebakindlust, siis tasub julgelt müüjaga kohtuda ja lasta tal endale kõik puust ja punaseks selgeks teha.

Broneerimislepingu sõlmimine

Kui korter on välja valitud, siis jõutakse broneerimislepingu vormistamiseni. Seda tehakse juhul, kui notariaalselt ostu-müügilepingut veel ehitusloa puudumise tõttu vormistada ei saa. Reeglina jääb broneerimistasu Lesmenti sõnul 1500-3000 euro juurde, sõltuvalt objekti kogumaksumusest. 

“Kui arendaja mingil põhjusel ehitusluba ei saa või see jääb liigselt venima, siis makstakse broneerimistasu tavaliselt ikka tagasi,” selgitab maakler.

Võlaõigusliku lepingu sõlmimine

Neljandaks etapiks on võlaõigusliku lepingu sõlmimine notari juures. “See on juba siduvam leping ning selle kohaselt müüja ei tohiks enam korterit kellelegi teisele kuni valmimiseni müüa,” märgib Helena-Laura Lesment. Ta toonitab, et see on siduv leping ka ostja jaoks ehk ostust ei tohiks siis enam taganeda. “Vastasel juhul rakenduvad leppetrahvid, mis on üldjuhul sama väärtusega nagu ostjapoolne sissemaks ehk 10-20%  kinnisvara kogumaksumusest,” selgitab Lesment.

Kui tulevikus on plaan kasutada kodulaenu, siis on mõistlik teha laenu saamise võimekus selgeks juba enne notariaalse võlaõigusliku lepingu sõlmimist ja rahalise kohustuse võtmist, sest kuigi pank laenulepingut veel valmimata korteri rahastamiseks ei sõlmi, siis põhimõttelise vastuse saavad nad ikkagi anda. “Pank lähtub siin ostja praegusest finantsolukorrast ja annab hinnangu selle baasil,” selgitab Lesment.

Selleks on arendaja poolt vajalik saada müügipakkumine, kus on toodud ostetava vara täpsed kriteeriumid, näiteks korteri suurus, hind, lisad parkimiskoha/panipaiga näol, siseviimistlus ja muud hinna sisse kuuluvad olulised detailid. 

Maakleri sõnul tuleb tellida ka hindamisakt, milles tuvastatakse objekti tulevikuväärtus ning selle põhjal saabki pank anda võimalikult täpse sisulise laenuotsuse. “Risk seisneb siinkohal selles, et kui näiteks aasta pärast on näiteks ostja kaotanud töö, palk on vähenenud või majanduslik olukord on drastiliselt muutunud, siis paraku ei saa laenu ka juhul kui võlaõiguslik leping on juba sõlmitud ja ettemaks on arendajale makstud,” märgib Lesment.

Sellistel puhkudel on tema sõnul võimalik võlaõiguslikku lepingut koos kohustusega järgmisele ostjale edasi müüa. “Hea arenduse puhul on ostja mitteleidmine üsna võimatu, vaja on vaid veidi aega varuda,” räägib maakler.

Asjaõiguslepingu sõlmimine

Viiendaks sammuks uusarenduse ostmisel on asjaõiguslepingu sõlmimine ning sellele eelnev põhjalik valminud objekti ülevaatus, võtmete, dokumentatsiooni ja kasutusjuhendi üleandmine, arendajale ülejäänud ostusumma tasumine kas omavahenditest või pangalaenu arvelt. “Pärast seda saab juba uut kodu disainima ja sisustama hakata,” räägib Lesment. Ta lisab, et vahel sisaldub müügihinnas näiteks ka köögimööbel arendaja poolt.

Notaritasude tasumine

Rääkides erinevatest tasudest, siis tuleb ostjal lisaks eelpool mainitud broneerimistasule ning võlaõigusliku lepingu sõlmimisel nõutavale 10-15% ettemaksule finantseerida ka hindamisakt, mille maksumus võib olla paar-kolmsada eurot, sõltuvalt korteri suurusest ning lisaks tuleb arenduste puhul reeglina maksta ka täies mahus notaritasud. 

“Notaritasu kalkuleeritakse ostetava vara maksumuse vaasil ning see on võrdelises seoses vara väärtusega,” selgitab maakler. Erinevad notaritasude arvutamiseks mõeldud kalkulaatorid on internetis lihtsalt leitavad näiteks nii notaribüroode kui pankade kodulehtedel.