Kui ostsid hiljuti endale kinnisvara, ent avastasid pärast tehingut sealt midagi, mille olemasolust enne teadlik ei olnud, kehtivad sulle ostjana teatud õigused. Ent mis täpsemalt varjatud puuduste alla liigitub, selgitab Uus Maa Central kutseline kinnisvaramaakler Eve Kaunis.

Puudused tuleb kirja panna

Mida õigupoolest varjatud puuduse all mõistetakse? “Varjatud puudus on objekti lepingule mittevastavus, mida ostja ei saanud kinnisvara ülevaatusel märgata, mis oli ostu-müügi hetkel olemas ning millest ei olnud talle enne tehingut räägitud,” sõnas Eve Kaunis.

Seega, kui müüdava kinnisvara puhul esineb midagi ebameeldivat, millest müüja on otsustanud vaikida, ent mis siiski pärast lepingu sõlmimist välja tuleb, peetakse seda varjatud puuduseks.

Millised puudused tuleb sellisel juhul lepingusse kirja panna, et hilisemaid probleeme vältida? Neid on õigupoolest päris palju.

“Notariaalsesse lepingusse tuleb kirja panna objekti puudused: näiteks hallituse olemasolu, torustik või küttesüsteem ei toimi korrektselt jne. Lisaks peab ostjat teavitama ka korteriühistu haldamise ning elukeskkonnaga seonduvatest puudustest,” kirjeldas Eve Kaunis.

Puuduste üles lugemisega kaitseb end lisaks ostjale ka kinnisvara endine omanik. “Kui puudused on lepingus kirjas, siis ei ole müüja nende eest ostja ees vastutav,” ütles kinnisvaramaakler.

Kui avastad puuduse

Ent mida teha, kui avastad äsja soetatud kinnisvaral varjatud puuduse? Sellisel juhul tuleks reageerida otsekohe, vastasel juhul võib olla juba hilja.

“Puuduse avastamisel tuleb müüjat koheselt teavitada, kuid mitte hiljem kui kahe kuu jooksul. Vastasel juhul võib ostja kaotada nõudeõiguse, kuna eeldatakse, et ostja on sellisel juhul puuduse olemasolu aktsepteerinud,” selgitas Kaunis.

Lärmakad naabrid – kas varjatud puudus?

Samuti pole sage juhus, kui korteri soetamisel selgub halva üllatusena, et kõrvalkorteris elavad naabrid ongi peamine põhjus, miks korterit üldse müüakse. Sellest lähtuvalt tekib küsimus: kas ka naabrid on varjatud puudus? Selgub, et see vastab igati tõele.

“Kui naabrite elutegevus häirib teisi majaelanikke, siis tuleb ostjat sellest kindlasti teavitada: see info tuleb kirjutada ostu-müügilepingusse,” rääkis Kaunis.

“Samuti tuleb ostjaid teavitada sellest, kui naabritel on näiteks koerad, kes hauguvad sageli/häirivalt ning kui naabriks on näiteks trummar, kes kodus trummimängu harjutab,” ütles ta.

Lahendused on olemas

Kui korteris ilmneb varjatud puudus, kaitseb kinnisvaraostjat võlaõigusseadus. Müüjale võib see aga kaasa tuua koguni lepingust taganemise.

“Vastavalt võlaõigusseadusele võib ostja nõuda asja parandamist, kahju hüvitamist, hinna alandamist või keelduda oma võlgnetava kohustuse täitmisest. Olulise puuduse puhul võib ostja ka lepingust taganeda,” rääkis Eve Kaunis.

“Tavaliselt leiavad tehingu osapooled siiski omavahel puuduste osas lahenduse – kas siis müüja organiseerib asja parandamise või kompenseerib vea kõrvaldamise,” lisas ta.

Seega tasub kõik võimalikud puudused ostu-müügi lepingusse kirja panna: kui ostja on lepingu sõlmimise hetkel nõus korteri vastavatel tingimustel ostma, siis hiljem lepingust taganeda enam ei saa.