KV.ee blogi

Puust ja punaseks: mida jälgida, kui kinnisvara kuulub kaasomandisse?

Kindlasti tasub enne kinnisvara müümist notariaalne kasutuskord läbi lugeda, sest kui ilmneb et kasutuskorra kokkuleppe sisu ja reaalne olukord ei lähe kokku, siis tasuks kindlasti mõnelt pädevalt maaklerilt või juristilt nõu küsida.Foto: Shutterstock

“Ilma notariaalse kasutuskorrata kaasomandit ostes ei pruugi ostja tegelikult teada, mida ta täpselt ostab,” rõhutab Lahe Kinnisvara kutseline maakler Li Otsing, mistõttu on kaasomanike vahel sõlmitud notariaalne kasutuskord kõige olulisem. Kaasomandis korteris muudatuste tegemine nõuab juriidilisi teadmisi ja palju pühendumist. Mida tuleb teada kaasomandi kohta?

Otsingu sõnul on suuliselt tehtud kokkuleppeid võimalik igal hetkel vaidlustada. “Notariaalsed kokkulepete alusel kantakse vastav kasutuskord ka kinnistusraamatusse ja kehtib juba ka igale uuele omanikule,” lisab maakler. Kui omanike vahel ei ole notariaalne kasutuskord sõlmitud, siis ei ole üldjuhul võimalik seda pangalaenu tagatisena kasutada.

Suulised kokkulepped kehtivad seni, kuni ühele osapoolele enam sobi

Kui hakkad kaasomandis olevat kinnisvara ostma, tuleb kindlasti paluda müüjalt võimalust notariaalse kasutuskorraga tutvuda. Lisaks tuleks tutvuda ka kinnisasja maa-ala ja hoonete plaaniga, kus on märgitud, missugused ruumid ja alad jäävad kaasomanike ühiskasutusse ja missugused saavad kellegi ainukasutusse. Kasutuskorra kokkuleppes on kaasomanike poolt ka ainu- ja ühiskasutusse jäävate osade kasutamise, korrashoiu ning remondiga seotud teemad.  

“Ei ole harvad juhud, et notariaalses kasutuskorras, mis on kunagi ammu eelmiste kaasomanike poolt kokkulepitud, võib olla erinevusi tänase seisuga,” nendib Li Otsing. Siin tuleb meeles pidada, et kinnisvara müümisel kehtivad kaasomandi puhul siiski notariaalsed kokkulepped. Seega, kui näiteks kaasomanikud on omavahel suuliselt ära vahetanud keldriboksid, siis paberite järgi saab ostja endale siiski selle keldriboksi, mida kasutab hetkel teine kaasomanik. “Suulised kokkulepped kehtivad seni, kuni keegi kaasomanikest enam neid sellisel kujul teostada ei soovi,” kommenteerib Otsing.

Lahe Kinnisvara kutseline maakler Li Otsingu sõnul on kaasomandi puhul väga oluline teha notariaalsed kokkulepped.Foto: Lahe Kinnisvara

Pea nõu juristi või maakleriga

Otsing toob näite, kus ta on müünud kaasomandis olevat korterit, millele oli juurde ehitatud duširuum, mis oli haaratud ühiskasutatavalt alalt. Kuna notariaalset kasutuskorda polnud sõlmitud, siis tegelikult on sellisel juhul kaasomanikel õigus tema duširuumi kasutada, kuna see ruum asub ühiseks kasutuseks mõeldud alal. “Sellistel puhkudel võiksid kaasomanikud leida võimaluse notariaalset kokkulepet muuta,” märgib Otsing, kelle sõnul ei ole see aga sugugi nii lihtne. Teistel kaasomanikel tekib õigus küsida kasutuseelise eest mõistlikku tasu või hüve. “See ei pea olema otseselt rahaline, vaid näiteks kohustus värvida üle ühiskasutatav trepikoda,” kommenteerib maakler.

Kindlasti tasub enne müümist notariaalne kasutuskord läbi lugeda, sest kui ilmneb et kasutuskorra kokkuleppe sisu ja reaalne olukord ei lähe kokku, siis tasuks kindlasti mõnelt pädevalt maaklerilt või juristilt nõu küsida.

Kaasomanikel kehtib ostueesõigus

“Kaasomandi ostutehingul tuleb arvestada, et kehtib seadusjärgne kaasomanike ostueesõigus,” rõhutab Otsing. Seda juhul, kui kinnisasja mõttelist osa müüakse isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud. Kui kaasomand müüakse või muul viisil võõrandatakse tasuliselt kaasomaniku lastele või vanemale. 

Ostueesõigust saab teostada vaid juhul, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu. Sellisel juhul on müüja kohustatud ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. “Seda müüja kohustust võib teostada ka ostja,” lisab maakler. 

Reaalselt tähendab see, et kaasomanikele tuleks saata konkreetne e-kiri koos lepinguga ning paluda vastust kirja ja lepingu kättesaamisest või saata tähitud kirjaga lepingu koopia. Kaasomanikel on ostueesõiguse teostamiseks notariaalse avalduse tegemisega aega kaks kuud pärast müügilepingu või selle sisu kättesaamisest.

Ostueesõigust saab teostada ainult samadel tingimustel nagu müügileping juba sõlmitud on. Isikule, kes ostab kaasomandi, kaasneb oht, et ta jääb ostetud kaasomandist ilma. “Sellisel juhul saab ta tagasi ostu eest tasutud summa, kuid ostueesõigust teostaval isikul ei ole kohustus tasuda ostjale pangalaenu lepingutasu, pangalaenu makseid, mida ostja on jõudnud vahepeal teha ega ka nende parendustööde eest kompensatsiooni, mida ostja on juba vahepeal kaasomandi pinnal teostada jõudnud,” selgitab maakler. “Seetõttu soovitan tungivalt igale kaasomandi ostjale mitte teha ostetud kaasomandi pinnal investeeringuid enne ostueesõiguse tähtaja saabumist,” rõhutab ta.

Varasemaks kokkuleppe saavutamiseks on võimalik küsida kaasomanikelt notariaalset kinnitust, et ostueesõigust ei teostata. 

Müüja ja ostja saavad sõlmida ka kokkulepitud tingimustel võlaõigusliku notariaalselt tõestatud müügilepingu, millega veel omandit ostjale üle ei anta, vaid tehakse lepingu asemele ostja kasuks eelmärge, mis tagab hilisemat omandi üleandmist. “Küll aga tähendab taolise võlaõigusliku müügilepingu sõlmimine seda, et ostja võib otsustada kahe kuu möödudes, et ta ei soovi enam seda kaasomandit osta,” nendib maakler. Nii et asju, mida teada, on palju.

Kaasomandi lõpetamine saab toimuda ühisel kokkuleppel

Kaasomandi saab lõpetada kõigi kaasomanike ühisel kokkuleppel ja kui seda kokkulepet ei saavutata, siis läbi kohtusse hagi andmise on võimalik samuti nõuda kaasomandi lõpetamist. “Kui kinnisasja olemus seda võimaldab, siis omavahelisel kokkuleppel jagatakse kaasomand üldjuhul korteriomanditeks,” märgib maakler. See on võimalik vaid juhul, kui see pole välistatud seaduse või kaasomanike notariaalse kokkuleppega. Selleks on tarvis ehitisregistrisse korterite sissekandmist, kui neid juba seal pole, kohalikust omavalitsusest hoonejaotusplaanidele kinnitust  ja nende alusel notaris korteriomandite registriosade avamist.

Kui kaasomanikud kokkulepet ei saavuta, siis otsustab kohus tuginedes jagamist taotleva kaasomaniku nõudele, kuidas asi jagatakse. Selleks on järgmised võimalused:

  • Kinnisasi jagatakse kaasomanike vahel korteriomanditeks 
  • Kinnisasi antakse ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas. 
  • Kinnisasi müüakse avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. 

Üldiselt lähtutakse põhimõttest, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem.

Populaarsed lood mujal Geeniuses

Ära jää ilma päeva põnevamatest lugudest

Telli Geeniuse uudiskiri

Saadame sulle igal argipäeval ülevaate olulisematest Geeniuse teemadest.