Kõige sagedamini suurenevad üürniku kulud lepingu vältel siis, kui üürileandja otsustab üüri tõsta. “Paljud üürileandjad arvavad ekslikult, et neil on õigus üüri tõsta igal hetkel vastavalt oma vajadustele või soovidele. Tegelikult sätestab seadus üüri tõstmiseks kindlad reeglid,” toonitab Siht.

“Tähtajatu üürilepingu puhul tohib üürileandja üüri tõsta üks kord aastas. Selleks on kaks võimalust: kas üürileandja teavitab üürnikku oma kavatsusest ette vähemalt 30 päeva või pooled lepivad juba üürilepingut sõlmides kokku, et üür suureneb perioodiliselt ja mis tingimustel,” ütleb ta.

“Esimese variandi puhul peab üürileandja üürnikule saatma üüri tõstmise teate kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Teates peab olema välja toodud üüri tõstmise ulatus ja uue üüri suurus, üüri tõstmise kuupäev, üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord,” selgitab jurist.

Siht rõhutab, et kui üürileandja ei teata üüri tõstmisest ette korrektselt või ähvardab üüri tõstmise vaidlustamise korral lepingu üles öelda, siis on üüri tõstmine tühine ning üürnik võib jätkata lepinguga kokkulepitud üürisumma maksmist.

“Teise variandi puhul võivad osapooled üürilepingus kokku leppida üüri suurenemise ulatuses või selle arvestamise aluses. Näiteks, et üür suureneb lepingus määratud tähtajal konkreetse summa, protsendimäära või indeksi ulatuses,” kirjeldab ta.

“Tähtajalise üürilepingu puhul saab üüri tõsta vaid siis, kui leping on sõlmitud vähemalt kolmeks aastaks ning üüri tõstmise kokkulepe on lepingusse sisse kirjutatud. Lepingus peab olema samamoodi märgitud üüri suurenemise ulatus või arvestamise alus ning tähtaeg. Ka tähtajalise lepingu puhul on lubatud üüri tõsta vaid üks kord aastas,” toonitab Siht.

Kas üürnikul on õigus üüri tõstmist vaidlustada?

Kui üürnik leiab, et üürileandja soovib üüri tõsta ülemäärases ulatuses, võib ta selle vaidlustada ning nõuda üüri alandamist või lepingu hoopiski üles öelda. 

“Selleks peab üürnik kõigepealt esitama üürileandjale üüri alandamise taotluse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seejärel on üürileandjal aega 30 päeva, et teatada oma seisukoht. Kui üürileandja ei nõustu üüri alandamisega või ei vasta üürnikule, võib üürnik 30 päeva jooksul vastamistähtaja möödumisest pöörduda üüri alandamise nõudega üürikomisjoni või kohtusse,” selgitab Siht. 

Siht lisab, et üürnik saab üüri tõstmist vaidlustada ainult juhul, kui üüri tõstmine on ülemäärane. “Seaduse silmis on üür ülemääraselt suur siis, kui üürileandja saab üürimisest ebamõistlikku kasu. Näiteks, kui samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide keskmine üür on kordades väiksem,” kirjeldab ta.

“Üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud ning üüri tõstmise alus tuleb määratleda ka üürilepingus. Näiteks võib üürileandja üüri tõsta, kui suurenevad tema kohustused või eluruumi väärtuseks tehtud kulutused, aga ka siis, kui üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks,” ütleb jurist.

Sihi sõnul on üüri tõstmine õigustatud ka siis, kui eluruumi üüri keskmine turuhind on tõusnud. “Küll aga ei piisa alati sellest, kui üürileandja märgib üüri tõstmise teates põhjuseks lihtsalt, et uus hind on kooskülas turuhinnaga. Vaidluste korral tuleb üürileandjal tuleb tõendada, et samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide eest makstakse tavapäraselt üüri üürileandja poolt nõutud summas,” toonitab ta.  

Remondifondi tasumise saab üürniku kanda jätta ainult mõistlikus ulatuses

Teine hüppeline kuluallikas võib olla kommunaalarvete järsk suurenemine, mille põhjuseks on eeskätt remondifondi juurde kuuluvad ühistu laenumaksed.

“Üürileping lubab kokku leppida, et üürnik kannab lisaks enda seotud tarbimisega seotud kõrvalkuludele ka terve hoone hooldamiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid. Sellisteks kuludeks võivad olla näiteks hoone kindlustuse, remondifondi või korteriühistu laenumaksed,” selgitab Siht.

“Kui osapooled on kokku leppinud, et üürnik kannab ka hoone korrashoiu- ja parenduskulud, siis saab need üürnikule üle kanda vaid mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses ning tasud ei tohi hiljem hüppeliselt suureneda. Kusjuures sellist kokkulepet saab teha vaid üürilepingu esmasel sõlmimisel, hiljem nende kulude kandmist üürnikule enam panna ei saa,” toonitab jurist.

“Kui mõne üksiku vajaliku töö tõttu on vastavad kulud mõnel kuul veidi suuremad, siis ei tohiks see olla probleemne. Samas, kui majas otsustatakse tegema hakata ulatuslikke renoveerimistöid, siis ei saa esialgse kokkuleppe alusel üürnikule langev kohustus muutuda näiteks mitmekordseks,” ütleb Siht.

Siht toob näiteks olukorra, kus remondifondi kulu on iga kuu üürnikule umbes 50 eurot ning tõuseb mingil hetkel 150 euroni. “See tähendaks üürniku jaoks kolmekordset tõusu, mis ei ole eelneva kokkuleppega kaetud ega seega üürniku kohustus. Küll aga lasub üürnikul siiski kohustus tasuda suurenenud remondifondi kulu mõistlikus ulatuses. Meie soovitame pooltel oluliselt suurenenud kulude osas kokkuleppele jõuda ning neid näiteks omavahel jagada,” lisab ta.

“Majanduslikult ebakindlas olukorras ning inflatsiooni, kasvavate hindade ja laenuintresside valguses ei jää üürileandjatel sageli muud üle, kui suurenenud kohustuste katteks üüri tõsta. Siin on aga väga oluline, et osapooled teaksid regulatsioonis ettenähtud piiranguid. Näiteks, kui pooled on kokku leppinud, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine,” selgitab jurist.