Kinnisvara

Kas kaasomand on kole koll või peitub seal ka võimalusi?

Foto: Pixabay

Maja või aeda ostes ja sõna kaasomand kuuldes vajub inimene näost ära ja parem ei hakka selle peale mõtlemagi. Samas ei tasu aga kaasomandit karta ja pigem negatiivse tähendusega termini taga võib peituda ka võimalusi, nagu selgub Arco Vara blogist, kus asja selgitab maakler Terje Võrk.

Näiteks saab kinnistu jagada kas reaalosadeks või mõttelisteks osadeks. Kui reaalosadeks jagamise tulemus oleks KOV-i nägemuse või ehituslike iseärasuste tõttu selline, mis tulevasi või olemasolevaid omanikke ei rahulda, võiks kaaluda kinnistu jagamist mõttelisteks osadeks ja elada mõnusalt kaasomandiga.

Kinnisvarauudised kajastavad küll enamasti probleeme, mis mõtteliste osade müügi ja omamisega kaasnevad, sest enamasti on kaasomand tahtmatult tekkinud, olukorrad on lahendamata ja suhted pingelised. Kuid kui kaasomandile läheneda teadlikult, on võimalik kaasomandi puudusi arvestada, riske vältida ja olukord enda kasuks pöörata.

Mis on kaasomand?

Kaasomand on kahe või enama omaniku omanduses olev asi. Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või enamiku otsuse kohaselt (Asjaõigusseaduse § 72).

Kaasomandis oleva kinnistu puhul on omanike kaasomandiosad määratletud ning neile kuuluvate kaasomandiosade suurust väljendatakse murruna (mõttelise osana tervikust, nt ½ tähendab, et kaasomanikule kuulub pool kinnistust). Iga kaasomanik võib käsutada talle kuuluvat mõttelist osa ja seda võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada (Asjaõigusseadus § 73). Omandiosa müümisel kolmandale isikule on teistel kaasomanikel teadupärast ostueesõigus.

Kaasomandi valitsemise reeglid tuleb selguse huvides kokku leppida kasutuskorrana – enamasti räägitakse notariaalsest kasutuskorrast.

Mis on notariaalne kasutuskord?

Notariaalne kasutuskord on notari poolt kinnitatud kokkulepe selle kohta, kuidas konkreetset kaasomandis olevat kinnisasja kasutatakse. Kasutuskorras kirjeldatakse, milline kaasomanik millist kinnisvara osa kasutab ja milline osa kinnisasjast on ühe või teise kaasomaniku ainuvalduses ja -kasutuses, kinnistu jaotus näidatakse joonisena.

Kokkuleppes kasutatava pinna kirjeldamisel on väga tähtis, et kirjeldatav vastaks täpselt mõttelise osa suurusele. Kui krundi plaan, paiknemine või ruumide jaotus ei võimalda kaasomanikul talle mõtteliselt kuuluvat pinda terves ulatuses kasutada, peaks kasutuskorda seades kokku leppima ka selle, kuidas see mittekasutamine teiste kaasomanike poolt hüvitatakse. Kaasomandi olemusest tuleneb, et kui üks kaasomanikest kasutab ettenähtust väiksemat pinda, on tal õigus nõuda kaotatud kasutuseelise hüvitamist, seda ka hiljem ehk tagasiulatuvalt.

Soetades kinnistu, mille eesmärgiks on selle jagamine kaasomanike vahel ja millel ei ole veel hooneid või muid maamärke, millest kinnistu jagamisel lähtuda, oleks mõistlik juba enne joonistada plaan ja arvutada osade suurused kinnistu planeeritud hoonestusest ja kasutusest lähtuvalt. Kinnistu mõttelisteks osadeks jagamisel saab kaasomandi suuruse ruutmeetri täpsusega välja arvutada. Kasutuskord võimaldab ära jagada näiteks kogu hooviala kasutuse ja ehitada kuurid või terrassid kohe nii nagu kaasomanikel kõige mugavam on. Uute korterelamute juures jagatakse tavaliselt kasutuskorra alusel ära näiteks see, kuidas parkimiskohti kasutada.

Kasutuskord tuleb sõlmida ja kinnistada notariaalselt ja kanda kinnistusraamatusse, sest nii kehtib see ka järgnevate omanike suhtes. Kui laenuvõtja soovib laenutagatiseks pakkuda pangale mõttelist osa kinnisvarast, peab notariaalne kasutuskord samuti olema kinnisvara kinnistusraamatusse kantud. Kui kasutuskorra kokkulepet ei ole, võivad kaasomanikud kasutada ükskõik millist osa kaasomandis olevast varast ja oma osa müües tegelikku kasutustava mitte arvestada. Notariaalse kasutuskorra olemasolul on juriidiline alus kasutada ja vallata kaasomandist ainult kokkulepitud osa ja suur hulk potentsiaalseid tüliküsimusi jääb olemata.

Kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks peavad kaasomanikud olema notari juures korraga oma tahet kinnitamas. Enne võiks soovitud nägemus kinnistu plaanile juba joonistatud olla, hoonetele ja maale võib näiteks erinevate värvidega märkida, millist osa keegi kasutama hakkab ning parim, kui need osad on ka reaalselt eristatavad, nt aiaosad taraga eraldatud. Füüsiliselt eraldamata osade puhul kirjeldatakse, millal ja kuidas neid kasutatakse. Notar sõnastab kokkuleppe, vormistab selle juriidiliselt korrektsesse vormi ning organiseerib ka kasutuskorra kandmise kinnistusraamatusse.

Telli Geeniuse uudiskiri

Saadame sulle igal argipäeval ülevaate tehnoloogia-, auto- ja rahaportaali olulisematest lugudest.