Arco Vara Kinnisvarabüroo kutselise hindaja Lisa-Lota Paadiku hinnangul lihtsustab kasutusloa olemasolu oluliselt vara müüki nii kiiruse kui ka hinna osas. Siiski on mitmeid kliente, kes soovivad vara müüa ilma kasutusloata ning see toob kaasa lisakulutusi ja ajakulu.

“Kasutusloa puudumine võib lükata tehingu edasi seetõttu, et pank ei anna sellise vara soetamiseks laenu või siis lisatakse eeldus, et teatud aja jooksul peab kasutusluba olemas olema. Kui pank laenu ei anna, on vara kättesaadav väiksemale osale klientidele, ehk siis ennekõike vaid neile, kel on võimalus see omafinantseeringuga välja osta,” ütleb Paadik.

Tihtipeale on müüja jaoks dokumentide korda ajamine ajaliselt kulukas ja keeruline protsess, mistõttu vara omanikud ei taha seda ette võtta ja lähevad lihtsamat vastupanu teed pannes puuduliku dokumentatsiooniga vara hoopis müüki. Sellisel juhul jääb vajalik paberimajandus uue omaniku kanda ja sellega ei pruugi kõik ostjad nõus olla.

Ette võib tulla ka olukordi, kus müügitehingut ei toimugi enne, kui kasutusluba on olemas. Paberite korda ajamine võib võtta kuid, seega kasutusloa puudumine pikendab müügiprotsessi ja tehingu toimumist.

Kasutusloa olemasolu puudumisel võib ostja loobuda tehingust

Kasutusluba24 tegevjuhi Artur Kütti sõnul puutub nende meeskond igapäevaselt kokku klientidega, kes pöörduvad ettevõtte poole murega, et nende müüdaval kinnisvaral puudub kasutusluba. “Ometi on juba leitud ostja, kes on saanud pangast tagasiside, et enne kasutusloa olemasolu tehingut ei rahastata.

Selline olukord tekib sageli kinnisvaraga, millele kasutusloa väljastamine eeldab väiksemal või suurema määral ümberehitustöid ja kogu protsess jääb seetõttu venima,” räägib ta. Olukorda on võimalik aga edukalt ennetada ja kasutusluba hankida juba enne kinnisvara müüki või selle ajal. Samuti saavad ka ostjad ise kontrollida, kas neile huvi pakkuval hoonel on olemas kasutusluba ning kas reaalsed andmed vastavad ehitusregistris väljatoodud andmetele.

Kohalik omavalitsus võib trahvida kasutusloata elamu omanikke

Kasutusloa taotlemisel võib aga selguda, et ehitis ei vasta ehitusloale või projekteerimistingimustele. Ehitusõigusest mööda ehitamine võib kaasa tuua vajaduse ümberehitusteks sh lammutamiseks, et vara vastaks ehitusloale või projekteerimistingimustele.

Kasutusloa puudumine võib kaasa tuua teisigi halbu üllatusi. Nimelt on kohalikul omavalitsusel õigus kasutusloa puudumise korral kinnisvara omanikku trahvida ja see on taaskord lisaväljaminek, mida targa tegutsemise korral ehk vältida saaks.

Kindlaim ja lihtsaim viis on kaasata spetsialistid

Mõningatel juhtudel on ostja ja müüja kokku leppinud, et eelmine omanik garanteerib kasutusloa saamise mingiks kindlaks perioodiks pärast omanikuvahetust. Sellised lepingud on aga ohtlikud mõlemale poolele, sest probleemide tekkimisel vastutab üldjuhul eelmine omanik rahaliselt lepingu rikkumise eest ja ostja rikub kokkulepet pangaga juhul, kui tekivad kasutusloa taotlemise käigus ootamatused.

Enne sellise kokkuleppe sõlmimist peaks kindlasti saama vastava valdkonna spetsialistilt eksperthinnangu, kas kasutusloa taotlemisel võib tekkida takistusi ning kui kaua võiks kogu protsess aega võtta. Kui osapooled on siiski valmis tehinguga edasi minema, peaks lepingusse jätma vähemalt kahe kuu pikkuse perioodi kasutusloa hankimiseks, sest isegi korrektse dokumentatsiooniga ja korras objekti kasutusloa taotlusprotsess võtab minimaalselt aega 1,5-2 kuud.

Kütt on kahjuks oma töös kokku puutunud ka olukordadega, kus aastaid tagasi soetatud hoonele oli eelmine omanik teinud omavoliliselt juurdeehituse ja jätnud selle kooskõlastamata kohaliku omavalitsusega. Nii on mõnedki uued omanikud saanud halva üllatuse osaliseks, kui hoone juurdeehitus pole lubatud ning hoone tuleb osaliselt lammutada ja taastada algse kujul.

Milliseid piiranguid toob kaasa kasutusloa puudumine?

Pangad kontrollivad enne laenuotsuse tegemist tagatiseks pakutava kinnisvara dokumentatsiooni – kasutusloa või -teatise olemasolu, kui need on nõutud, ja ehitisregistri andmete vastavust tegelikkusele. Kui kasutusluba puudub või dokumendid ehitisregistris ei ole korras, siis sõltuvalt puuduste tõsidusest soovib pank, et enne laenulepingu sõlmimist oleksid need kõrvaldatud.

Lihtsamal juhul seatakse laenulepingusse tingimus ja tähtaeg dokumentide korda tegemiseks. Puudulik ja ebakorrektne dokumentatsioon võib aga olla ka põhjuseks, et pank soovib suuremat omafinantseeringut.

Mõnikord võivad puudused olla üsna suured ja dokumentide või ehitise korrastamine osutuda ootamatult kulukaks. Seetõttu soovitab Coop Panga erakliendi kinnisvara finantseerimise äriliini juht Karin Ossipova enne ostuotsuse tegemist kliendil kindlasti ka kohaliku omavalitsusega aru pidada, kas ja kui lihtsasti saab olukorra lahendada.

“Korras dokumentatsioon on oluline ka vara kindlustuse vaates. Tagatiseks pakutav kinnisvara peab olema kindlustatud, kuid kui ehitisel puudub kasutusluba ning õnnetuse põhjustab mõni tõsisem kõrvalekalle ehituses, siis ei pruugi kindlustusselts kahjuhüvitist välja maksta,” selgitab ta.

Kasutusloa olemasolu saab kontrollida ehitisregistrist aadressil ehr.ee. Kes kontrollimisega hättab jääb, leiab juhise SIIT.