Inflatsiooni mõjul vähenenud maksevõimekus ja keeruline seis majanduses võivad lähikuudel kinnisvara hinda ning tehingute arvu mõnevõrra langetada, prognoosib Luminori eraisikute panganduse juht Tanel Rebane.

“Enam ei tule kellelegi üllatusena, et energiakriis, inflatsioon ja intresside tõus on viinud kiire kinnisvarapakkumiste arvu kasvu ning nõudluse kahanemiseni. Eesti tarbijate kindlustunne on ajalooliselt madalaim ning kinnisvarahindade langus kahjuks või õnneks vältimatu. Kui järsk see olema saab, ei tea keegi, kuid lumepall on igal juhul juba veerema hakanud,” sõnab ka Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

Klient saab jälle kuningaks

Kui juulis vähenesid kinnisvara ostu-müügi tehingud koguni 17%, siis augustis oli taas näha müügipakkumiste hulga tõusu. Rebase sõnul on müügipakkumiste arvu kasvu põhjus eelkõige selles, et müügitsükkel on läinud oluliselt pikemaks. „Inimesed ei soovi kohe kõike osta, vaid mõtlevad pikemalt ja põhjalikult järele,“ selgitas ta.

Sooman räägib, et ostjatel on kõrini olukorrast, kus nad on olnud kinnisvaraturu kõige suuremad kannatajad. “Iseäranis ebameeldivad olid viimased aastad, kui juba kokku lepitud notaritehingussegi müüjad tulemata jätsid, sest keegi pakkus hinna viimasel hetkel üle,” toob ta näite. Alati näis olevat kuskil keegi, kellel oli rohkem raha, seda isegi juhul, kui endale tundus, et ka isiklik võimekus pole ses osas just kuigi kehv.

Ta lisab, et ostjal ei ole praegu ega ka järgnevatel kuudel võrreldes varasemaga enam mitte kuskile kiiret. “Kehtib vanasõna „üheksa korda mõõda, üks kord lõika“. Alustuseks tasub teha endale selgeks turuolukord. Pakkumishinnad ei peegelda tegelikku turutaset ning reaalsus võib olla kümneid protsente madalam,” avaldab ekspert.

Eelisseisus on väiksema kodu müüjad

Samal ajal on kiire hinnatõusu tõttu tugevalt kannatada saanud inimeste maksevõimekus. „Sama summa eest saadakse endale lubada oluliselt vähem ruutmeetreid kui varem. See on tinginud olukorra, kus turul pakutakse rohkem küll suuri kortereid, kuid ostetakse väiksemaid,“ ütleb Rebane. Seda põhjusel, et kui kommunaalkulud on oluliselt tõusnud, mõeldakse väga selgelt iga ruutmeetri vajalikkuse ja ülalpidamiskulude peale.

Seetõttu hindavad ka pangad järjest tähelepanelikumalt inimeste maksevõimekust ja igakuiseid kulutusi. „Kuna just kulutused on viimastel kuudel tugevalt kasvanud, on see vähendanud inimeste igakuist vaba raha hulka, mida saaks potentsiaalse laenu maksmiseks kasutada,“ rääkis Rebane.

Ostuga oodatakse

Nii on kinnisvara pikalt kestnud hinnakasv jäänud viimastel kuudel seisma. „Kuna meedias on kõlanud eri ekspertide arvamused, et kinnisvara maksab juba õige varsti vähem kui praegu, lükatakse ostmise otsust edasi ning jäetakse tehing tegemata,“ selgitas Luminori eraisikute panganduse juht. See omakorda pidurdab kogu kinnisvaraturgu, kuna inimesed, kes isegi saaks endale sobivat kinnisvara lubada, loodavad kevadel maksta sarnase kinnisvara eest vähem, kui praegu turul pakutakse.

Rebanegi prognoosib, et lähikuud toovad tõepoolest kaasa hindade korrigeerimise, aga ta ei usu siiski, et see saab olema väga suur langus. „Ma ei usu, et see saab olema suurusjärgus 10–30%, kuna kinnisvaraturul pole märgata tohutul hulgal sealt väljujaid. Eestis on laenukinnisvara osakaal väiksem kui teistes arenenud Euroopa riikides ning järjest rohkem siseneb turule uus põlvkond, kes otsib endale oma esimest kodu või üürikinnisvara,” räägib ta.

Nipid, kuidas ostjana parem tehing välja kaubelda:

• Arvesta, et pakkumishind ei ole absoluutne tõde.
• Piirkonna tehingute arvu ja ligikaudse hinnatasemega saab tutvuda Maa-ameti andmebaasist.
• Pakkumiste arv piirkonnas on peo peal portaalide vahendusel. Nagu öeldud, siis pakkumiste hinnataset pole mõtet üldse vaadata. Kui tegemist ei ole just väga erilise ja omanäolise varaga, mida otsitakse, siis soovitatav on külastada võimalikult paljusid objekte.
• Enamus müüjaid on ostjakandidaati lõpuks nähes üpriski heas tujus ja seda olukorda tasub ära kasutada ning lisaküsimusi esitada – miks müüakse, kui kiire on, millal pind vabastatakse jne.
• Lisaks tasub alati mõista anda, et huvi ju on, kuid kõik pakkumised tahaks üle vaadata. Kõvas konkurentsiolukorras paneb see viide müüjaid liigutama – kellel on ikka tehingut kiirelt vaja, ütleb ka uue hinna, mille eest on valmis varast loobuma.
• Antud hinnaga on võimalik juba naabruses asuvat vara vaatama minna ning läbirääkimisi edasi arendada, kuniks selgubki enam-vähem sobivate objektide alumine hinnapiir. Sellele piirile lähedased pakkumised on mõistlik kõikidele huvipakkuvate pindade omanikele esitada ning lasta konkurentsiolukorral oma töö teha.
• Kui ostjal on veel kaasas väljaprindid konkureerivatest pakkumistest, kuhu on peale soditud lisainfo ning omanike poolt pakutud uued hinnad, ei jää see paberipatakas müüjale märkamata. See näitab veenvalt, et tal on aega oma kõrge hinnatasemega pirtsutada loetud minutid.
• Et oma tõsiseltvõetavust võimendada, on kasulik juba enne esimese eluaseme külastamist käia läbi pangad ning teha selgeks, milline on laenuvõime (eeldusel muidugi, et ostetakse laenuga). Müüjale on nimelt väga värskendav kuulda, et inimesel on rahaasjad korras ning takistusi tehingu vormistamisel ei tule – see loob pinnase, et veel natuke hinnas läbi rääkida.
• Konkreetsust armastavad kõik, sest summad on suured. Kui pind ja hind on paigas, siis polegi muud, kui notariaeg paika panna ja tehing lukku lüüa. Kokkuvõte – korralik eeltöö loob kõik eeldused ka edukaks läbirääkimiseks. Kroon on müüjate peast ostjate pähe veerenud ja seda tasub ära kasutada.