Eesti Korteriühistute Liidu kogemusele toetudes võin küll väita, et võlgased on korteriühistutele suurimaks probleemiks ning võlglaste probleemiga pöördutakse meie poole kõige enam. Mõistagi seab võlgnik teiste korteriomanike õlule täiendava maksekohustuse, sest korteriühistul tuleb võetud kohustusi teeenuste eest tasumisel (nt prügivedu, hooldus, remonttööd jne) täita. Võlgnevuse tekkepõhjused on erinevad ning korteriühistu poolsed otsused peaksid baseeruma üksikjuhtumi asjaoludel.

On ka selliseid juhtumeid, kus inimese maksekäitumine panga ees on laitmatu ning korteri pangalaen makstakse ära, korteriühistu majanduskulude arve peale laiutatakse aga käsi ja väidetakse, et raha pole. Mina soovitan aga kindlasti hakata võlaprobleemiga tegelema kohe, mitte oodata võla suurenemist. Võlanõuete menetluse edukuse alus on kiirus.

Korteriühistul on võlgnevustega tegelemiseks mitmed erinevad võimalused. Alustama peaks kindlasti läbirääkimisest võlgnikuga ehk psühholoogilisest mõjutamisest, selgitama välja võla tekkimise põhjused ja võimaliku makseaja.

Kui läbirääkimiste ja meeldetuletamistega kuhugi ei jõua, on korteriühistul võimalik sõlmida ka maksegraafiku kokkulepe võla ositi tasumiseks, loovutada enda nõue, esitada maksekäsu kiirmenetluse avaldus kohtusse, või esitada avaldus asukohajärgsesse maakohtusse (alates 01.01.2018 allub võlanõuete regulatsioon hagita menetluse sätetele) ja lõpuks nõuda üldkoosoleku otsuse alusel korteriomandivõõrandamist.

See on aga kõige raskem karistus, mis korteriomanikule osaks võib saada ja selle rakendamine peab tõesti olema hästi kaalutud. Kuid korteriomanike
üldkoosolek võib kohustada omanikku, et ta enda korterivõõrandaks, kui vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega on viivitatud üle kolme kuu.Samas on võõrandamisnõuded põhinenud ka teistel asjaoludel – nt korduvad öörahu rikkumised, korteris põlengute tekitamised jne.

Kuidas võõrandamismenetlus käib

1.jaanuaril 2018 kehtima hakanud korteriomandi- ja korteriühistuseadus sätestab, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab.

Võõrandamisnõude võib esitada, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata käesoleva seadusest tulenevad kohustuse – seaduse kohaselt peab iga omanik hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Eriomandi eseme korrashoidmisel on korteriomanik muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Ja nagu juba eelnevalt ütlesin,võib võõrandamisnõude esitada juhul, kui vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu või isik häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite
teostamist.

Kuidas võõrandamisnõude esitamine käib?

Uue seaduse kohaselt otsustavad võõrandamisnõude esitamise üle korteriomanikud häälteenamuse alusel. Nõude esitamist ei saa korteriomanike kokkuleppega välistada ega piirata ning kui kinnisomand on jagatud kaheks korteriomandiks, võib võõrandamisnõude esitada üks korteriomanik teise vastu.

Kuid enne nõude esitamist peab olema ühistul piisavalt tõendeid: kirjad, politsei protokollid jms. Lihtsalt väidetest, et keegi tegi seda või toda, kohtus ei piisa.

Vastavasisuline otsus tuleb vastu võtta korteriomanike üldkoosolekul. Seejärel tehakse otsus probleemsele isikult teatavaks ja antakse talle näiteks kolm kuud aega vabatahtlikult korteri müümiseks. Kui isik seda ei täida, pöördubki KÜ võõrandamismenetluse algatamiseks kohtusse.

Veel üks oluline seadusemuudatus

Veel ühe korteriühistud rõõmustava muudatuse tõi alates 1. jaanuarist 2018 jõustunud uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus – selle kohaselt on korteriühistul korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus korteriomandile.

Sellele hakatakse kohaldama esimese järjekoha hüpoteegi õigust, mis sisuliselt tähendab, et nii täite- kui ka pankrotimenetluses rahuldatakse korteriomandi müügist saadud rahast kõigepealt korteriühistu pandiga tagatud nõue ja alles seejärel muud hüpoteegiga tagatud nõuded. Oluline on teada, et mitte suuremas määras kui KÜ ühe aasta majandamiskulude summa.

Kas võlglase võib panna avalikku häbiposti?

Eesti Korteriühistute Liit koostöös Andmekaitse Inspektsiooniga on koostanud ka juhise, kuidas avaldada korteriühistute liikmete andmeid ühistu siseselt ja ühistu väliselt. Juhis puudutab võlglaste, kes on võlgu korteriga seotud maksete eest korteriühistus või hooneühistus, andmete avaldamist. Avalikkuhäbiposti, näiteks trepikoja seinale või netiavarustesse võlglaste andmeid riputada ei tohi.

Juhises on selgelt öeldud: võlglaste nimede avaldamine teadetetahvlil hoone trepikojas vms ühisruumis on andmekaitseseadusega vastuolus, sest ka võõrastel on sinna juurdepääs. Keelatud on avaldada ka ainult korterinumber, kuna selle järgi on omanike nimed tuvastatavad kas kinnistusraamatust või muust avalikust registrist, samuti postkastil või korteriustel avaldatud nimede järgi või on väikses majas või asulas korterielanike nimed üldteada.

Internetis isikuandmete avaldamine ilma nõusolekuta või seadusliku aluseta ei ole lubatud. Erandiks on ühistu intranet (sisevõrk), mis on avatud vaid ühistu liikmetele. Ühistuliikmest võlglase andmete nõusolekuta võõrastele(sh ka ta sõbrad, sugulased, töökaaslased, tööandja jne) avaldamine ei ole lubatud.

Samas peavad KÜ liikmetele kättesaadavad olema üldkoosoleku ja juhatuse, protokollid, otsused ja koosolekukutsed, kus on tihtipeale avaldatud ka andmed võlglaste kohta. Ka pole keelatud ühistu siseteateid, sh võlglaste nimesid ja summasid, avaldada korteriühistu poolt edastatavatel arvetel.

Mõnikord proovitakse ühistu põhikirja või üldkoosoleku otsusega kehtestada võlglaste avaldamise korda, mis on seadusest erinev. Näiteks nähakse ette nimede avaldamine võõrastele isikutele. Kui isikuandmete avaldamine ei toimu seaduse alusel, peab selleks olema asjaomase isiku nõusolek.