Kinnisvara

Laenuta jäetud noor Eesti pere leidis oma kodu soetamiseks suurepärase nipi

Maja männimetsas. Foto on illustratiivne. Foto: Liis Treimann, Positmees

Pankadest on üha raskem kodulaenu saada ja paljud noored pered peavad seetõttu unistuse oma kodust maha matma. Üks noor Eesti pere on leidnud aga väga kavala meetodi, kuidas panga eitavast vastusest hoolimata isiklik elamine ikkagi soetada.

Elis elab oma mehe ja lastega Viljandis kolmetoalises korteris, mis kuulub tema perele. Selle eest maksavad nad sümboolset üüri Elise emale, kuid naine soovib, et tal oleks kodu, mis on sajaprotsendiliselt tema enda oma.
Nii üritasid nad, nagu paljud teised noored pered üle Eesti, pangast oma kodu soetamiseks laenu saada. Paraku see ei õnnestunud.

“Meile öeldi ära, sest tagatist pole piisavalt ja sissemaksuks polnud pakkuda nii suurt summat kui nad soovisid,” räägib Elis. Kasuks ei tulnud seegi, et tema kaaslasel oli veel mõni aastat tagasi kukil kohtutäitur. “Tänaseks on see kohustus makstud, aga nimi läks musta nimekirja siiski. Kahju, et ta nooruses ette ei mõelnud,” tõdeb Elis. Ühesõnaga: lootus laenu saada luhtus. Tuli pea tööle panna ja leida muu moodus oma kodu soetamiseks.

Tuttavalt kuulis Elis, et neil õnnestus oma kodu soetada eraisikutevahelise järelmaksuga: see tähendab, et pangast minnakse täiesti mööda ning kaks eraisikut, müüja ja ostja, sõlmivad notaris järelmaksulepingu. Nii õnnestus tollel teisel perel saada Viljandi linna remontivajav neljatoaline: täpselt midagi sellist sooviks ka Elise pere.

Niisiis on noor naine mitmele poole pannud üles kuulutused, et sooviks ka sel moel kodu soetada, ja loodab, et kuskil leidub keegi just neile sobiliku koduga inimene, kes usaldaks neid samamoodi nagu tuttavaile korteri müünud mees neid usaldas. “Siiani pole õnnestunud veel leida,” tõdeb Elis.

Võimalik küll, aga riske jagub
Notarite Koja esimees Merle Saar-Johanson räägib, et säärane võimalus oma kodu soetamiseks on olemas tõepoolest. Selle tarbeks sõlmitakse müügileping, milles lepitakse kokku tasumise kord, millal antakse asi ostja kasutusse ja millal talle üle müüdud asja omand ning millised on võimalikud tagatised kummalegi poolele.

“Tuleb arvestada, et lepingu sõlmimise järel ei saa kumbki pool enam ümber mõelda – sõlmitud leping on täitmiseks kohustuslik. Seda ka juhul, kui järelmaks on kokku lepitud väga pika perioodi peale. Seetõttu tuleb pikaajalise järelmaksuga müümisel enne lepingu sõlmimist eriti hoolega kaaluda, kas pooled soovivad end pikaks ajaks siduda kohustusega ja mis saab, kui näiteks ostjal pole võimalik mingist hetkest järelmaksu tasuda või turusituatsioon oluliselt muutub,” sõnab ta.

Selline kinnisasja müügileping ja asjaõigusleping tuleb sõlmida notaris: seda ka siis, kui asi müüakse järelmaksuga, sest notariaalselt kinnitamata leping ei ole kehtiv. Mõistagi tuleb kõik tingimused hoolikalt läbi mõelda ja tähelepanu pöörata ka sellele, kuidas tagada kohustuste täitmine ning mida saab kohustust rikkunud poolelt nõuda.

“Esmalt tuleks mõelda selle üle, kas müüja soovib ostjale üle anda müüdud asja omandi kohe või alles siis, kui kogu ostuhind on tasutud ning millal antakse asi ostja kasutusse. Teiseks tuleks selgelt kokku leppida ostuhinna tasumise tingimused: kas makstakse iga kuu kindel summa ja mis kuupäevaks tuleb osamaksed tasuda või on ostjal õigus vabalt valitud ajal teha osamakseid ja tasuda kogu hind alles teatud tähtajaks; kas tasuda tuleb sularahas või ülekandega; kas tasumata ostuhinnalt tuleb maksta intressi ja mis on selle suurus,” loetleb Saar-Johanson.

Järelmaksuga müümisel võiks kaaluda järgmisi võimalusi:

1. Müügilepinguga koos antakse üle omand ning ostuhinna tagamiseks seatakse hüpoteek
Kui müügilepingu sõlmimisega samal ajal antakse üle ka omand, tuleks ostuhinna tasumist tagada muul moel. Sel juhul antakse asi kohe ostja kasutusse.

Kui omand antakse kohe üle, siis tavapäraselt seatakse müüdud kinnistule müüja kasuks hüpoteek (pant). Hüpoteek on tagatis, mis annab müüjale võimaluse läbi kinnisasja sundmüügi saada kätte võlgnetav ostuhind, kuid mitte asja tagasi. Tuleks arvestada, et sõltuvalt kinnisasja väärtusest ei pruugi olla võimalik seda kiiresti müüa või ei saa sundtäitmisel müümisel sellist hinda, mille ostja on võlgu.

2. Müügilepingu sõlmimisel kinnisasja omandit üle ei anta
Kui müüja omandit kohe üle ei anna, sõlmitakse pärast ostuhinna täielikku tasumist notari juures omandi üleandmise leping (ajaõigusleping), mille alusel saab ostja omanikuks. Selle õiguse tagamiseks kantakse kinnistusraamatusse ostja kasuks omandamisõigust tagav eelmärge.

Kui omandit kohe üle ei anta:

  • tuleb mõelda, kas ostja saab hakata seda kohe kasutama või alles siis kui ostuhind on tasutud. Kui ta saab hakata asja kohe kasutama, tuleks omakorda kokku leppida, kes kannab asja kasutamisega seotud kulusid nagu elekter, vesi jne, mis ulatuses tohib ostja teha remonti jms ning mis saab remondiga seotud kuludest, kui ostja kohustusi ei täida ja müüjal on õigus asi tagasi saada.

  • võib kokku leppida ka selles, mis tingimusel on pooltel võimalik lepingust taganeda, .eelkõige selles, mida loetakse nii oluliseks rikkumiseks, mis annab õiguse lepingust taganeda ning lepingu alusel üleantu tagasi nõuda ja kas lepingut rikkunud poolelt saab nõuda leppetrahvi, tasu asja kasutamise eest (nn üüritasu) jms.

Notarite Koja esimees tõdeb, et müüja jaoks on mõistagi parim variant, kui ta saab kohe kätte kogu ostuhinna, aga kui sellist võimalust mingil põhjusel pole ning müüja on hoolikalt kõiki võimalusi kaalunud, võib minna alternatiivsetele lahendustele.

“Kuna kinnisasja müügilepingu tõestab notar, siis tuleks notarile rääkida kõikidest asjaoludest ning vastavalt sellele saab notar soovitada tehingu tegemise erinevaid võimalusi, tähendust ja õiguslikke tagajärgi,” soovitab ta.

Ettevaatlik peaks olema ka ostja

Lahe Kinnisvara maakler Tauno Pajuri ütleb, et kuigi peamiselt nähakse säärases tehingus miinuspooli müüja seisukohalt, tasub asjasse ettevaatlikult suhtuda ka ostjal. “Ostja peamiseks probleemiks on see, et ta ei saa kohe kodu omanikuks ja kui ta jääb lepingujärgsete maksetega hätta, siis tuleb leida uus elukoht ja sõltuvalt omaniku tahtest võib kaotada suure osa tasutud summast,” sõnab ta.

Ta lisab, et järelmaksuleping on kahtlemata üks võimalus kinnisvara realiseerimiseks või oma kodu ostmiseks, kuid seejuures peavad osapooled endale ise kõiki riske teadvustama. “Pangalaenuga eluaset soetades aitab võimalikke riske kaaluda ja elimineerida pank, järelmaksu puhul peab omanik ise aktiivsust üles näitama. Seejuures ei tohi unustada oma vara kindlustamist ka sel ajal, kui see on järelmaksulepingu lõppemiseni võõrastes kätes,” meenutab maakler.

Pajuri enda praktikas on sääraseid järelmaksulepinguga tehinguid tõesti tehtud, kuid summad, millele sellisel puhul järelmaksu küsitakse ja objekti väärtused on sel juhul siiski pigem madalad. Rääkida võib reeglina 5000- 20 000 euro vahele jäävatest summadest. “Kallimaid asju üldjuhul sellise skeemiga ei osteta,” sõnab ta.

Mida teha, kui järelmaksulepingu tingimusi rikutakse?

Kui peaks juhtuma, et ostja on lepingutingimusi rikkunud, näiteks ei ole makseid laekunud ja samas on kinnisasja väärtus vähenenud, saab edasisel asjaajamisel toetuda võlaõigusseadusele (VÕS). Pajuri räägib, kuidas sel puhul käituda:

  • Esmalt saab müüja nõuda ostjalt lepingu täitmist (VÕS §108).

  • Kui ostja ei tasu lepinguga kokkulepitud osamakseid tähtaegselt, peab müüja andma ostjale tasumiseks täiendava tähtaja (VÕS §144).

  • Müüjal on võimalus jätta asjaõigusleping sõlmimata seni, kuni ostja tasub ostuhinna. Kui ostja ei tasu osamakseid ka talle antud täiendava tähtaja jooksul, on müüjal õigus müügilepingust taganeda (VÕS §116).

  • Kui kinnisasja väärtus on vähenenud, on müüjal võimalus nõuda asja väärtuse vähenemise (kahju) hüvitamist (VÕS § 189).

Kui keegi tunneb, et tahaks Elisele ja tema perele sellistel tingimustel kodu pakkuda, võib temaga ühendust võtta aadressil kodulaenuga@gmail.com.

Telli Geeniuse uudiskiri

Saadame sulle igal argipäeval ülevaate tehnoloogia-, auto- ja rahaportaali olulisematest lugudest.