Kinnisvaraobjekti puuduste puhul tuleb eristada ilmseid ja varjatud puudusi. Puudused, millised ostja peaks avastama temalt eeldatava hoolsusega objekti üle vaadates, on ilmsed puudused ja neid käsitletakse asja omaduste osas poolte kokkuleppena. Ilmseid puudusi ei ole ilmtingimata vaja müügilepingus eraldi üles loetleda. Varjatud puudusteks on aga lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei saanud avastada objekti väliselt üle vaadates.

Eluruumi ostes peab see vastama elementaarsetele elutingimustele. Uutes ehitistes hõlmavad elementaarsed elutingimused üldjuhul normaalset temperatuuri, veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ja elamist kestvalt häiriva müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Ka eluruumi soojaks kütmiseks ei tohiks kuluda ebamõistlikult palju energiat. Kui eluruum ei vasta elementaarsetele tingimustele, siis on tegemist objekti ilmsete puudustega.

Kui ostja soetab renoveeritud elamuga kinnistu, siis ei pea ta eeldama, et peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Kui kinnistu müügilepingu kohaselt peab saama sellel ehitada, siis ei vasta kinnisasi lepingutingimustele mitte üksnes siis, kui sellele ehitamine ei ole välistatud, vaid ka siis, kui sellele ehitamine eeldab ostjalt ebamõistlikke pingutusi, näiteks vajadust võtta ette kohtutee. Korteriomandi võõrandamisel tuleb tähelepanu pöörata korteriühistu laenukohustusele, sest müüdaval objektil ei tohiks olla märkimisväärset võlga.

Ka mittetoimiv korteriühistu läheb arvesse

Müüja peaks ostjat teavitama ka mittetoimivast korteriühistust. Ostjale on oluline muu hulgas teada saada, kui naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele inimestele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega. Varjatud puudusteks võivad olla ka õigused, mida asja suhtes saavad maksma panna kolmandad isikud, nagu näiteks kehtivad üüri- või rendilepingud, millest müüja ei ole ostjat teavitanud. Kolmandate isikute õiguste kehtima jäämine ka kinnisvara ostja suhtes tuleks pooltel müügilepingus eraldi kokku leppida.

Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta inimese, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Eraisikust ostjal ei ole kohustust objekti üle vaadata. Ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav kinnisvara ega üldjuhul ka palkama asjatundjat. Kui ostja kaasab asja ülevaatamisele ehitusalase kogemusega isiku, siis ei vähenda see asjaolu müüja vastutust võimalike varjatud puuduste eest.

Müüja saab oma vastutust objekti lepingutingimustele mittevastavuse, sealhulgas varjatud puuduste eest piirata vaid lepingueelsete läbirääkimiste käigus ostjale olulist negatiivset teavet avaldades. Ostja peab kinnisvara puudusest teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta inimene pidi avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiobjektil esineb puudus. Vastupidisel juhul tuleb eeldada, et tegemist on varjatud puudusega, mille eest vastutab müüja.

Kinnisvara müügilepingutes sisaldub enamasti ostja kinnitus, mille kohaselt on ostja asja enne lepingu sõlmimist üle vaadanud ja teadlik selle seisukorrast. Vastav ostjapoolne kinnitus ei piira müüja vastutust varjatud puuduste eest. Ostja kinnitus müügilepingus loob üksnes eelduse, et ostja on nõus ostma kinnisvara koos ülevaatamisel avastatud puudustega ilma, et neid puudusi oleks müügilepingusse märgitud.

Millal müüja vastutab?

Müüja vastutab alati, kui kinnisvara ei vasta müügilepingu tingimustele ja mittevastavus oli olemas objekti ostjale üleandmise hetkel. Müüja vastutus ei sõltu müüja süüst ega asjaolust, kas müüja teadis või pidi puudusest teadma. Müüjal ei ole küll kohustust kontrollida, kas ja millised puudused müügiobjektil on, kui aga puudused ilmnevad, siis tuleb müüjal arvestada sellega, et eelkõige vastutab puuduste eest tema, kui müüja ja ostja ei ole lepingus kokku leppinud teisiti või müüja ei ole sõnaselgelt avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja seisundi kohta.

Müüja ei vastuta kinnisvara puuduste eest juhul, kui ostja teadis või pidi müügilepingu sõlmimisel puudusest teadma. Samuti juhul, kui ostja ei teata müüjale puudusest mõistliku aja jooksul pärast selle avastamist või kui pooled on müüja vastutust kokkuleppega piiranud.

Seega on müüjal võimalik oma vastutust vähendada, kui ta ostjat enne müügilepingu sõlmimist asja puudustest teavitab või kui ostja vaatab objekti üle ja pidi puuduse selle käigus avastama. Müüja saab müügilepingusse lisada oma vastutust piirava kokkuleppe, kuid vastav kokkulepe ei kehti juhul, kui müüja on oma kohustusi tahtlikult rikkunud või kui müüja teadis või pidi teadma, et objekt ei vasta lepingutingimustele ja ta sellest ostjale ei teatanud.

Müüjal on oma vastutuse vähendamiseks vaja olla aus ja märkida müügilepingusse kõik objekti puudused, mis on talle teada ja sellele lisaks ka võimalikud varjatud puudused. Vastasel juhul võib ostja kinnisvara puuduste ilmnemisel nõuda müüjalt nende kõrvaldamist või tehingu sootuks tagasi pöörata.