Kiirel kinnisvaraturul on tavapärane, et uute korterite müük algab enne hoone ehitamist. Kuigi selline praktika on meie kinnisvaraturul tavaline, paneb see ostjad esialgu kukalt kratsima ja kahtlema, kuna tundub keerukas ja riskantne otsus.

Mis on need aspektid, mida peab korterit paberi pealt ostes tähele panema, selgitab Uus Maa kinnisvarabüroo Kadrioru büroo juhataja Margit Sild.

Suurem valikuvõimalus

Sild nõustub, et esialgu võib paberilt korteri ostmine tunduda keerukas, kuid selle kasuks räägib, et korterite valik on arendusprojekti alguses suurem. “Lisaks on võimalik valida siseviimistlusmaterjale, vahel on võimalik teha muudatusi ka plaanilahenduses, sageli antakse võimalus valida panipaika või auto parkimiskohta,” räägib Sild. 

“Väga oluline on müüja ja ehitaja taust. Tasub vaadata, kas tal on arenduskogemust ja mida ta on varem ehitanud või arendanud,” selgitab Sild.

Samamoodi tasub tähelepanelikkusega jälgida, et objektile oleks väljastatud ehitusluba või – teatis. “Lisaks tasub uurida, millal ehitus algab ja mis on planeeritud valmimisaeg,” soovitab Sild kõik sellised asjad järele uurida.

Mida korteri hind endas sisaldab?

Mõningates arendusprojektides võib olla köök juba hinna sees, kuid uusarenduse ostmisel tuleb sageli leppida tühja korteriga, mis tähendab täiendavaid suuri väljaminekuid mööblile. Seetõttu on maakleri sõnul oluline jälgida, mida korteri hind sisaldab. 

Kui jõutakse nii kaugele, et hakatakse lepinguid vormistama, siis tehakse sageli kõigepealt broneerimisleping, mille järel on ostjal aega uurida laenutingimusi ning samas jõuab mõelda, kas see korter on sobiv. “Küll tuleb arvestada, et sellega kaasneb ka broneerimistasu,” lisab Sild.

Kõik oluline saab kirja võlaõiguslikku lepingusse

Pärast broneerimislepingut sõlmitakse võlaõiguslik müügileping, kus pannakse kirja poolte kokkulepped ja müügitingimused. “Enamasti on võlaõigusliku lepinguga makstav summa 10–20% ostuhinnast, kuid see võib projektiti erineda,” räägib Sild.

Pangalaenu korral soovitab Sild juba enne võlaõiguslikku lepingut suhelda pangaga ja teada saada oma laenuvõimalused. Kui maja ja korteriomandeid veel ei ole, siis pank hüpoteeki ostetavale varale seada ei saa. “See tähendab, et võlaõigusliku lepinguga makstav summa peab tulema omafinantseeringust või muu kinnisvara tagatisel,” räägib Sild. Pangalaenu taotlemise korral soovib pank ka ostetava vara kohta hindamisakti.

Võlaõiguslikku müügilepingusse pannakse kirja:

• ostu-müügihind;
• millisena vara ostetakse ehk lisatakse siseviimistluspaketi info ning kas, kuidas ja mis ajani on võimalik korteri planeeringus ja siseviimistluses teha muudatusi;
• kuidas toimub korteri ülevaatus ja üleandmine;
• kirja pannakse kõikvõimalikud tähtajad;
• lepingu juurde lisatakse ostetava korteri, auto parkimiskoha ja panipaiga asukoha plaan;
• uusarendustes on tavaline, et korteri suuruse juurde märgitakse ka võimalik ruutmeetrite kõikumine (keskmiselt 5%), mis ei mõjuta hinda.

Arendaja kohustus on hankida kasutusluba. “Tähele tuleb panna, et maja valmimisel seda veel ei ole ja selle saamiseks kulub aega,” toonitab Sild. Võlaõiguslikku lepingusse lisatakse tähtaeg, mis ajaks müüja kohustub selle hankima. Tavaliselt on see umbes pool aastat maja valmimisest.

Võtmetega koos saab ka kõik vajalikud dokumendid

Lõpuks jõutakse asjaõigusliku lepinguni, mis sõlmitakse siis, kui ostetav korter on valmis. Silla sõnul toimub eelnevalt korteri ülevaatus koos müüja esindajaga. “Kohapeal vormistatakse ülevaatusakt, kuhu märgitakse ka ülevaatuse käigus leitud puudused ning ehitaja määrab aja nende parandamiseks,” räägib Sild. 

Korteri ülevaatusele järgneb notariaja kooskõlastus ja toimub asjaõigusliku lepingu sõlmimine. “Koos võtmetega antakse üle ka korterit puudutavad dokumendid ja kasutusjuhendid,” lisab maakler.

Kui kinnisvaraturg on aktiivne ja projekti edukas, siis võivad müümata korterite hinnad hakata hiljem tõusma, mistõttu võib arendusprojekti alguses saada analoogse korteri soodsamalt. Lisaks annab maja valmimine aega pikemalt ka oma vana kodu müüa.

Tutvu uusarenduste pakkumistega lähemalt kinnisvaraportaalis Kinnisvara24.